另一个商业地产ABSS 指向华润上海浦江欢乐颂？

核心提示:这款ABS的个商发行也可以看作是华润近年来推动“欢乐颂”品牌重启的重要一步。继广州环境贸易中心发布的业地“中信证券-越秀商业持有房地产资产支持专项计划”之后，另一个商业持有房地产ABS浮出水面。向华

12月10日，润上天津润石申威股权投资合伙企业（有限合伙）作为原股东的海浦“国金资产管理-欢乐颂持有房地产资产支持专项计划”在上海证券交易所受理，计划发行6.95亿元。江欢

天津润石申威股权投资合伙企业(有限合伙)成立于2022年3月23日，乐颂2022年9月30日备案。个商

上海瑞银企业管理咨询合伙企业(有限合伙)持有49.8747%的业地股权；人寿保险有限公司持有30.4511%；投资咨询有限公司持有11.6541%的汉威华德；北大方正人寿保险有限公司持有7.6441%。

其他华润投资(上海)管理咨询有限公司、向华上海瑞楚商务咨询有限公司、润上天津润威申颂企业管理合伙企业(有限合伙)分别持有0.1253%。海浦

浦江欢乐颂探源。江欢

根据股权渗透信息，乐颂上海瑞银企业管理咨询合伙企业（有限合伙企业）与瑞威资本有关。个商汉威华德（天津）投资咨询有限公司背后是华润资本管理有限公司的国内基金管理和投资平台。

华润资本是华润集团私募股权投资的直属机构，也是华润集团产业基金唯一的运营管理平台。

一般来说，华润资本专注于华润集团的主要业务，依托国内外基金平台，主要投资于大健康、城市综合发展运营、大消费、综合能源建设运营、科技创新、节能环保等领域。

截至2023年底，华润资本共发起设立40多只基金，累计管理规模超过1200亿元，累计投资项目超过170个。包括天津润石申威股权投资合伙企业(有限合伙)投资的项目。

该私募股权基金对外控制上海益鑫实业发展有限公司也来自企业查询的信息，其注册地址为上海闵行区浦江镇陈兴公路2688号，与购物中心项目上海浦江欢乐颂一致。

数据显示，上海浦江欢乐颂多次换主。第一个是O'mall华侨城商业中心，项目分两个阶段落地。一期为5层盒式购物中心，总建筑面积约9万平方米，于2013年12月开业；二期为两层商业街区，总量约1万平方米。

该项目于2018年初被河南新田地产和瑞威资本收购，后来更名为新田360广场(华侨城店)。

5年后，即2022年，华润资本通过私募股权基金购买新田360广场(华侨城店)。不久之后，华润资产下属“欢乐颂”品牌被引入华润万象生活进行轻资产出口管理。2023年9月，“上海浦江欢乐颂”正式更名。

据了解，华润万象生活对上海浦江欢乐颂进行了大规模的硬件改造和重新定位，改善了项目空间、设施、品牌、覆盖场景（如夜生活）。截至2024年10月底，项目租赁率为93%，品牌数量从70家增加到188家，引进了42家首店。项目商户的业态比例为42%的餐饮和22%的生活方式。

包括引进Uniqlo优衣库、MUJI无印良品、盒马等主力店，以及皮爷咖啡、霸王茶姬、西塔老太太、东盛、牛New、桂满陇、巡湘记、生活一串、湘辣辣等连锁餐饮品牌。

据披露，今年上半年上海浦江欢乐颂客流同比增长15%，单日客流最高同比增长89%，整体经营状况呈上升趋势。

根据私募股权基金的普遍规定，“3” 天津润石申威股权投资合伙企业(有限合伙)成立于2022年，2025年有退出需求是合理的。

此外，该项目仍处于接管后调整的培育期，认为很难满足公开发行REITS对底层资产的要求。因此，选择Pre-REITS和公开发行REITS的中间产品，也是更灵活、更宽松、发行门槛更低的持有房地产ABS的合适途径。

华润资产渠道。

根据ABS“中信证券-越秀商业持有房地产资产支持专项计划”案例，该产品于9月20日受理，10月25日获批，11月20日发行。

“国金资产管理-欢乐颂持有型房地产资产支持专项计划”或最早于2025年2月成功发行。

ABS的发行也可以看作是华润近年来推动“欢乐颂”品牌重启的重要一步。

“欢乐颂”品牌的历史可以追溯到2009年，最初以华润万家的另一种零售业态亮相。该新品牌定位为区域性购物中心，在超市的基础上突出了购物中心、游乐场、剧院、影院等丰富功能。

2010年10月，欢乐颂在深圳南山开业。当时，欢乐颂被视为华润万家未来重点扩张的新业态。经过几年的扩张，它逐渐在深圳、成都、合肥、沈阳、杭州、西安等城市实施。

然而，自高峰以来，欢乐颂的外部扩张似乎被按下了暂停键，直到进入2020年代，该品牌才在市场上开设新店。

目前，欢乐颂是华润资产的业务部。南山欢乐颂等一些成熟项目被移交给华润万象生活管理，近年来一些需要引进更多资本运营的新扩建项目被认为由华润资本主导。

2020年12月，华润资本与中国东方签订合同，合作振兴位于北京望京的600家商业街不良资产项目。该项目目前更名为“东湖欢乐颂”。

2021年，在华润资本地产基金召开的2021年半年度工作会议上，提到了“欢乐颂”品牌重塑升级的相关内容。

同年，华润资本与长沙市签订了欢乐颂Outlets项目合同，长沙麓谷欢乐颂Outlets项目总建筑面积约7万平方米（该项目于2023年7月28日正式开业）。与此同时，“欢乐颂”品牌宣布焕新。

欢乐颂产品线项目最新开业消息来自广州。

据了解，乐都汇购物中心升级改造的天河欢乐颂，总建筑面积6.45万平方米，于2024年7月26日开业。

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